Was kostet ein Makler, wirklich?

Die Maklerprovision ist geregelt, transparent und seit 2020 gesetzlich aufgeteilt. Was dahintersteckt und wann sie sich rechnet.

Die Frage kommt häufig, und sie ist berechtigt. Deshalb lohnt es sich zu verstehen, was geregelt ist, wie viel es konkret kostet und warum mein Modell für Verkäufer günstiger ist als das, was in Schleswig-Holstein sonst üblich ist.

Was das Gesetz seit 2020 vorschreibt

Seit dem 23. Dezember 2020 gilt beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen das Prinzip der hälftigen Teilung. Wer den Makler beauftragt, zahlt mindestens die Hälfte. Die andere Hälfte darf auf den Käufer umgelegt werden, aber nie mehr als der Auftraggeber selbst zahlt. In Schleswig-Holstein hat sich daraus in der Praxis eine Aufteilung von je 3,57 Prozent inkl. Mehrwertsteuer durchgesetzt.

Ich arbeite anders. Ich berechne ausschließlich eine Innenprovision von 2,5 Prozent zzgl. Mehrwertsteuer, die allein vom Verkäufer getragen wird. Der Käufer zahlt keine Provision.

Bei Mietwohnungen gilt seit 2015 das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, zahlt ihn. In der Regel ist das der Vermieter.

Was in der Provision steckt

Ein guter Makler ist kein Türöffner, der einmal ein Inserat schaltet und dann auf den Käufer wartet. Er bewertet die Immobilie auf Basis echter Marktdaten, nicht nach Bauchgefühl. Er fotografiert professionell oder beauftragt einen Fotografen. Er filtert Interessenten vor, damit der Verkäufer nicht jeden Neugierigen durchs Haus führt. Er verhandelt, und das mit Erfahrung.

Dazu kommt die rechtliche Seite. Exposé-Pflichten, Energieausweis, Widerrufsbelehrung, Reservierungsvereinbarungen, Kaufvertragsvorbereitung mit dem Notar: Wer das nicht kennt, macht Fehler, die teurer werden können als die Provision.

Der Zeitaufwand für einen ordentlichen Verkauf liegt bei 40 bis 80 Stunden, verteilt über mehrere Monate. Das ist Arbeit, keine Unterschrift.

Wann ein Verkauf ohne Makler sinnvoll sein kann

Es gibt Situationen, in denen das funktioniert. Wenn Verkäufer und Käufer sich bereits kennen, etwa innerhalb der Familie oder unter Nachbarn, braucht man keinen Makler für die Vermittlung. Man braucht dann trotzdem einen Notar und sollte den Kaufpreis realistisch einschätzen lassen.

Schwieriger wird es bei Verkäufen auf dem freien Markt ohne lokale Marktkenntnisse. Die häufigsten Fehler: zu hoher Angebotspreis, der die Immobilie verbrennt, und zu wenig Vorabprüfung bei Interessenten, was zu geplatzten Finanzierungen kurz vor dem Notartermin führt.

Ein Haus, das drei Monate online steht ohne Angebot, bekommt ein Image. Käufer fragen sich, was daran nicht stimmt. Dieser Vertrauensverlust ist schwer rückgängig zu machen.

Was ich konkret tue

Ich arbeite ohne Callcenter und ohne Assistenten, die den Erstkontakt übernehmen. Ich führe die Bewertung selbst durch, schreibe das Exposé selbst und begleite jeden Besichtigungstermin persönlich. Das bedeutet mehr Aufwand für mich, aber auch bessere Ergebnisse für meine Auftraggeber.

Meine Provision liegt mit 2,5 Prozent zzgl. Mehrwertsteuer unter dem, was in Schleswig-Holstein üblicherweise verlangt wird. Und weil es eine reine Innenprovision ist, zahlt der Käufer nichts. Das macht Ihr Objekt für mehr Interessenten attraktiv: keine versteckten Kaufnebenkosten auf der Käuferseite, ein Argument, das beim Vergleich mehrerer Angebote zählt.