Immobilie bei Scheidung: drei Wege aus der Gemeinschaft

Wenn eine Ehe auseinandergeht und beide Partner Miteigentümer einer Immobilie sind, steht früher oder später eine Entscheidung an. Wie die aussieht, hängt nicht nur von Zahlen ab.

Das gemeinsame Haus ist in vielen Trennungen das letzte große offene Thema. Über Möbel lässt sich reden. Über ein Haus, das vielleicht 15 Jahre lang das Zentrum des Familienlebens war, nicht immer. Trotzdem muss eine Lösung her, und die sollte möglichst ohne Gericht zustande kommen.

Es gibt im Wesentlichen drei Optionen. Jede hat ihre Berechtigung, jede hat ihre Kosten.

Option 1: Ein Partner übernimmt die Immobilie

Der eine kauft den anderen aus. Das klingt einfach, ist es aber nur, wenn zwei Dinge stimmen: der übernehmende Partner kann die Finanzierung alleine tragen, und beide sind sich über den Wert des Hauses einig.

Gerade beim Wert liegt häufig das erste Problem. Wer das Haus behalten will, neigt dazu, den Wert niedriger einzuschätzen. Wer verkaufen will, sieht ihn höher. Hier hilft eine unabhängige Bewertung durch einen Makler oder Sachverständigen, der keine Partei hat. Der ermittelte Wert ist dann die Grundlage für die Ausgleichszahlung.

Zu beachten: Die Bank muss dem Partnerwechsel im Darlehensvertrag zustimmen. Das ist keine Formsache, sondern eine neue Bonitätsprüfung. Manche Banken gehen dabei mit, manche nicht.

Option 2: Gemeinsam verkaufen und den Erlös teilen

Oft die sauberste Lösung, wenn keine emotionale Bindung mehr an die Immobilie besteht oder keiner der Partner die Finanzierung alleine stemmen kann. Der Verkauf erfolgt gemeinsam, der Erlös wird nach Abzug von Restdarlehen und Verkaufskosten aufgeteilt.

Auch hier gilt: Beide müssen den Verkauf wollen und beim Notartermin unterschreiben. Solange die Trennung halbwegs geordnet abläuft, funktioniert das in der Regel. Schwieriger wird es, wenn einer der Partner blockiert, zum Beispiel weil er hofft, den anderen durch Verzögerung zur Aufgabe zu bewegen.

Wer die Vermarktung übernimmt, sollte von beiden akzeptiert werden. Ein Makler, dem nur einer der Partner vertraut, wird es schwer haben, vernünftig zu arbeiten.

Option 3: Teilungsversteigerung

Wenn keine Einigung möglich ist, kann jeder Miteigentümer beim zuständigen Amtsgericht die Teilungsversteigerung beantragen. Das Haus wird dann zwangsversteigert und der Erlös aufgeteilt.

Das klingt wie eine Lösung, ist in der Praxis aber meist ein schlechtes Ergebnis für beide. Versteigerungspreise liegen häufig 20 bis 30 Prozent unter dem Marktwert. Dazu kommen Gerichts- und Verfahrenskosten. Wer darauf hofft, den anderen damit zu treffen, trifft meistens auch sich selbst.

Verfahren dauern außerdem. Ein bis zwei Jahre sind keine Seltenheit. Solange bleibt die Immobilie im Schwebezustand, und beide Partner sind miteinander verbunden, ob sie wollen oder nicht.

Was wirklich hilft: eine neutrale Bewertung zu Beginn

In vielen Fällen ist die Frage des Immobilienwerts der einzige echte Streitpunkt. Wenn beide Partner einem unabhängigen Wert vertrauen können, lassen sich die meisten Trennungsimmobilien ohne Gericht regeln.

Ich biete in solchen Situationen eine Marktbewertung an, die für beide Parteien nachvollziehbar ist. Ich bin in keiner dieser Situationen Schiedsrichter, aber eine realistische Zahl hilft oft mehr als jedes Gespräch.