Nach den Verwerfungen der Zinskorrektur hat sich der Markt stabilisiert. Was das für Käufer und Verkäufer bedeutet.
Quelle: Grundstücksmarktbericht Lübeck 2024, Gutachterausschuss der Hansestadt Lübeck
Wer in den Jahren 2020 und 2021 eine Immobilie gekauft hat, erinnert sich an einen Markt, der sich kaum kontrollieren ließ. Häuser wurden über Listenpreis verkauft, Bieterverfahren waren gang und gäbe, Finanzierungen wurden innerhalb von Tagen beschlossen. Das hat sich mit dem Zinsanstieg ab Frühjahr 2022 schlagartig verändert.
Als die EZB die Leitzinsen innerhalb von 15 Monaten von -0,5 auf über 4,0 Prozent anhob, wurde Bauen und Kaufen auf Kredit deutlich teurer. Käufer rechneten neu und konnten sich weniger leisten als zuvor. Die Nachfrage fiel, Preise gaben nach. In vielen deutschen Märkten waren Rückgänge von zehn bis fünfzehn Prozent gegenüber den Höchstpreisen zu beobachten.
Lübeck und die Ostseeküste haben diese Korrektur erlebt, aber moderater als andere Regionen. Der Grund liegt im strukturellen Angebotsdefizit: Gebaut wird zu wenig, die Nachfrage von Hamburg-Pendlern ist dauerhaft. Das hat den Preisverfall abgedämpft.
Seit dem zweiten Halbjahr 2024 dreht die EZB die Zinsen schrittweise zurück. Das macht Finanzierungen wieder erschwinglicher und belebt die Nachfrage. Gleichzeitig ist das Angebot an Neubau weiter knapp, weil Bauprojekte in der Hochzinsphase vielfach gestoppt oder nicht begonnen wurden.
Die Zahlen aus dem Grundstücksmarktbericht der Hansestadt Lübeck bestätigen das: Der Geldumsatz am Gesamtmarkt stieg 2024 um rund 17 Prozent gegenüber dem Vorjahr, die Zahl der Kaufverträge für bebaute Grundstücke sogar um 23 Prozent. Der Markt zieht wieder an, ohne dabei zu überhitzen.
Bei Eigentumswohnungen im Weiterverkauf lag der stadtweite Durchschnittspreis 2024 bei 3.377 Euro pro Quadratmeter, ein Plus von etwa 2,5 Prozent gegenüber 2023. In der Innenstadt liegt der Wert mit rund 4.411 Euro pro Quadratmeter deutlich höher. Einfamilienhäuser im Weiterverkauf kommen im städtischen Schnitt auf 3.049 Euro pro Quadratmeter. Wer Neubau sucht, zahlt mit durchschnittlich 6.869 Euro pro Quadratmeter (Erstverkauf Eigentumswohnungen) erheblich mehr.
Für Travemünde und die Ostseebäder gilt das nur bedingt. Dort ist die Nachfrage nach Ferienimmobilien und Zweitwohnsitzen strukturell stark, und das Angebot an guten Lagen ist begrenzt. Dieser Teilmarkt hat sich von der Korrektur schneller erholt als der städtische Markt.
Wer heute verkauft, hat einen stabilen Markt auf seiner Seite, aber keinen mehr, der jeden Preis akzeptiert. Immobilien, die zu teuer angeboten werden, stehen. Und eine Immobilie, die länger als drei Monate im Markt ist, bekommt Fragen: Warum kauft die niemand?
Eine realistische Erstbewertung auf Basis aktueller Vergleichsverkäufe ist deshalb wichtiger als in den Jahren, in denen der Markt jeden Fehler verzieh.
Die Phase, in der man mit null Verhandlungsspielraum kaufen musste, ist vorbei. Käufer können heute wieder Fragen stellen, Gutachter beauftragen und Preise verhandeln. Das bedeutet nicht, dass Immobilien billig werden. Aber es bedeutet, dass vernünftige Entscheidungen wieder möglich sind.
Wer seit 2022 auf den "richtigen Moment" gewartet hat, findet ihn heute eher als in den vergangenen zwölf Monaten. Die Finanzierungskosten sind gesunken, das Angebot ist etwas größer, und der Druck, sofort zuzuschlagen, ist weg.
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