Haus geerbt: Behalten, vermieten oder verkaufen?

Ein geerbtes Haus ist selten nur eine finanzielle Angelegenheit. Meistens steckt darin ein Stück Lebensgeschichte. Gleichzeitig drängen Fristen, Kosten und praktische Fragen. Dieser Ratgeber hilft Ihnen, den Überblick zu behalten.

Erst die Gefühle, dann die Zahlen

Viele Menschen treffen kurz nach einem Todesfall Entscheidungen, die sie später bereuen. Das Haus der Eltern schnell zu verkaufen, weil man nicht weiß, was man damit anfangen soll, oder umgekehrt: es zu behalten, obwohl man die laufenden Kosten kaum stemmen kann. Beides passiert aus dem Bauch heraus, unter Druck und in einer emotional aufgewühlten Phase.

Erlauben Sie sich Zeit. Die meisten Fristen, die tatsächlich bindend sind, liegen Wochen oder Monate nach dem Erbfall. Eine Entscheidung, die Sie nach drei Monaten mit klarem Kopf treffen, ist in der Regel besser als eine, die Sie in der ersten Woche unter Schock getroffen haben.

Was Sie zuerst erledigen müssen

Unabhängig davon, was Sie mit der Immobilie vorhaben, gibt es formale Schritte, die nicht aufgeschoben werden sollten.

• Erbschein beantragen. Ohne Erbschein oder beglaubigtes Testament können Sie als neuer Eigentümer kaum handeln. Den Erbschein stellt das Nachlassgericht aus. Die Beantragung kostet Zeit, planen Sie mehrere Wochen ein.
• Grundbuchumschreibung. Als Erbe werden Sie nicht automatisch ins Grundbuch eingetragen. Den Antrag stellen Sie beim zuständigen Grundbuchamt. Wenn die Umschreibung innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall erfolgt, ist sie kostenfrei. Danach fallen Gebühren an.
• Erbschaftsteuer melden. Das Finanzamt muss innerhalb von drei Monaten nach Kenntnisnahme des Erbes informiert werden. Das Finanzamt setzt dann die Steuer fest oder stellt Steuerfreiheit fest. Kinder erben steuerfrei bis zu einem Freibetrag von 400.000 Euro pro Elternteil.
• Laufende Kosten im Blick behalten. Grundsteuer, Versicherungen, Energiekosten. Diese laufen weiter, egal ob das Haus bewohnt ist oder nicht.

Die Steuerregel, die viele nicht kennen

Wenn Ihre Eltern in dem Haus selbst gewohnt haben und Sie als Kind erben, können Sie die Immobilie in vielen Fällen steuerfrei übernehmen. Das gilt, wenn Sie selbst innerhalb von sechs Monaten einziehen und mindestens zehn Jahre dort wohnen. Bei einer Wohnfläche von über 200 Quadratmetern entfällt diese Begünstigung anteilig.

Falls Sie das Haus nicht selbst nutzen möchten, aber auch noch nicht sicher sind, ob Sie verkaufen wollen: Eine Haltefrist von zehn Jahren seit dem Erwerb durch den Erblasser kann ebenfalls relevant sein. Nach dieser Frist ist ein Verkauf für Sie als Erben in der Regel steuerfrei, unabhängig davon, ob Sie selbst dort gewohnt haben. Lassen Sie sich hier von einem Steuerberater beraten, denn die genauen Regeln hängen vom Einzelfall ab.

Behalten und selbst nutzen

Wenn das Haus zur eigenen Lebenssituation passt, ist Eigennutzung die einfachste Variante. Keine Mietersuche, kein Verwaltungsaufwand, kein Verkaufsprozess. Die Frage ist, ob Lage, Größe und Zustand wirklich zu Ihnen passen. Ein Haus, das für eine Familie mit drei Kindern gebaut wurde, ist für eine Einzelperson oft auf Dauer unpraktisch und teuer im Unterhalt.

Vermieten: Wann es sinnvoll ist

Vermietung bietet laufende Einnahmen und ermöglicht es, die Immobilie zu behalten, ohne sie selbst bewohnen zu müssen. Das klingt attraktiv. In der Praxis bedeutet Vermietung aber auch: Verantwortung für Instandhaltung, Umgang mit Mietern, steuerliche Pflichten und gelegentlich Ärger.

Vermietung lohnt sich vor allem dann, wenn die Immobilie in gutem Zustand ist, die Lage eine stabile Mietnachfrage verspricht und Sie bereit sind, sich langfristig darum zu kümmern. Wer das Haus nur vermietet, weil er sich nicht zum Verkauf durchringen kann, trifft oft keine gute Entscheidung.

Verkaufen: Wann der klare Schnitt die beste Wahl ist

Ein Verkauf schafft Klarheit. Sie erhalten den Erlös, haben keine laufenden Kosten mehr und müssen sich keine Gedanken über Instandhaltung oder Mieter machen. Gerade wenn mehrere Erben beteiligt sind und keine Einigkeit über die weitere Nutzung besteht, ist ein Verkauf häufig der einzige Weg, der alle befriedigt.

Damit Sie den Verkauf nicht unter Wert abschließen, brauchen Sie eine ehrliche Bewertung der Immobilie. Der emotionale Wert, den ein Haus für die Familie hat, spiegelt sich nicht immer im Marktpreis wider. Umgekehrt unterschätzen Erben den tatsächlichen Wert manchmal, weil das Haus alt oder renovierungsbedürftig wirkt.