Immobilienmakler · Bad Schwartau
Fünf Kilometer nordöstlich von Lübeck liegt Bad Schwartau: eine Kurstadt mit ruhigen Wohnstraßen, guten Schulen und einer Eigenheit, die Familien schätzen. Lübeck ist in zehn Minuten erreichbar, der eigene Garten aber deutlich wahrscheinlicher als in der Stadt.
Quelle: Grundstücksmarktbericht Kreis Ostholstein 2024, Region Lübecker Rand
Bad Schwartau hat seinen Status als staatlich anerkanntes Soleheilbad seit Jahrzehnten. Das klingt nach Kurpromenade und Rentnerhotel, ist aber vor allem ein Gütesiegel für Luftqualität und grüne Infrastruktur. Die Soletherme am Stadtpark zieht Besucher aus der ganzen Region. Und der Stadtpark selbst ist einer der Gründe, warum Familien hierher ziehen: groß, gepflegt, fußläufig von den meisten Wohnlagen erreichbar.
Die Baustruktur des Ortes ist überwiegend aufgelockert. Einfamilienhäuser mit Garten prägen das Bild, besonders in den Hanglagen östlich der Stadtmitte. Reihenhäuser aus den 1970er und 1980er Jahren gibt es ebenfalls, gut erschlossen, mit ordentlichen Grundstücken. Große Mehrfamilienhäuser findet man eher im Zentrum, rund um den Marktplatz und in der Nähe des Bahnhofs.
Wer aus Lübeck kommt und dort vergeblich nach einem freistehenden Haus mit Garten unter 500.000 Euro sucht, wird in Bad Schwartau oft fündig. Das ist keine neue Entdeckung, aber der Preisabstand zu Lübeck ist nach wie vor spürbar.
Der typische Käufer in Bad Schwartau arbeitet in Lübeck oder pendelt von dort weiter. Familien mit Kindern im Schulalter oder kurz davor machen den größten Teil der Nachfrage aus. Die weiterführenden Schulen im Ort haben einen guten Ruf. Der Betreuungsschlüssel in den Kitas ist besser als in der Großstadt. Das spielt bei der Standortwahl eine Rolle.
Es gibt auch eine wachsende Gruppe, die aus Hamburg kommt. Die A1 ist in Bad Schwartau in zehn Minuten erreichbar. Von der Autobahn bis zum Hamburger Stadtrand sind es weitere 60 bis 70 Kilometer. Wer zweimal oder dreimal pro Woche ins Büro nach Hamburg fährt, kann damit gut leben, besonders wenn er dafür ein Haus mit Garten bekommt, das er sich in der Hansestadt nicht leisten könnte.
Rentner sind die dritte Käufergruppe, meist Menschen, die aus ihrem Lübecker Eigenheim ausziehen, weil die Kinder ausgezogen sind und das Haus zu groß geworden ist. Sie tauschen gegen eine ruhige Zwei- oder Dreizimmerwohnung in Bad Schwartau, bleiben in der gewohnten Region und haben weniger Aufwand.
Gut erhaltene Einfamilienhäuser in Bad Schwartau stehen selten lange im Angebot. Zustand entscheidet über den Preis mehr als in vielen anderen Märkten: Ein saniertes Haus der Baujahre 1970 bis 1990 mit neuem Dach und aktueller Heizung erzielt problemlos 450.000 Euro und mehr. Dasselbe Haus ohne Modernisierung liegt 80.000 bis 100.000 Euro darunter, und das ist kein kleiner Unterschied.
Wohnungen haben sich in den letzten Jahren dem Lübecker Preisniveau angenähert, ohne es ganz zu erreichen. Der Durchschnittspreis für Eigentumswohnungen im Weiterverkauf lag 2024 bei rund 2.534 Euro pro Quadratmeter. In gut gepflegten Lagen mit modernem Schnitt liegt der Einzelfall darüber, in älterer Bausubstanz ohne Lift oder mit Sanierungsstau deutlich darunter.
Der Markt ist stabiler als in den großen Städten. Starke Preisschwankungen gab es in Bad Schwartau auch in der Hochphase 2021/2022 weniger als anderswo, und der moderate Rückgang danach war ebenfalls gedämpfter. Das macht den Markt für konservative Käufer attraktiv, die auf Wertstabilität setzen.
Wer sein Haus oder seine Wohnung hier verkaufen will, hat gute Karten, sofern Preis und Präsentation stimmen. Käufer aus Lübeck kennen Bad Schwartau, sind aber oft nicht vertraut mit den konkreten Lagen, den guten Straßen und den weniger gefragten Ecken. Als Makler aus der Region kann ich das Objekt zielgenau vermarkten und Käufer ansprechen, die wirklich passen.
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